賃借人から1年分の家賃を前受した場合の処理を教えて下さい

賃借人が節税のために1年分の家賃を前払するケースは少なくありません。

この場合、前払家賃はその全額が支払った会計期間の必要経費となります。
一方で、これを受ける側の賃貸人は、以下の全ての要件を満たす場合は、その年の貸付期間に対応する賃貸料の額のみを、その年分の不動産収入とする事ができます（収受した家賃の全てを不動産収入としなくても良い）。

（1）不動産所得を生ずべき業務にかかる取引について、その者が帳簿書類を備えて継続的に記帳し、その記帳に基づいて不動産所得の金額を計算していること。
（2）その者の不動産等の賃貸料にかかる収入金額の全部について、継続的にその年中の貸付期間に対応する部分の金額をその年分の総収入金額に算入する方法により所得金額を計算しており、かつ、帳簿上当該賃貸料にかかる前受収益および未収収益の経理が行なわれていること。
（3）その者の1年をこえる期間にかかる賃貸料収入については、その前受収益または未収収益についての明細書を確定申告書に添付していること。
（4）不動産の貸付けを事業的規模で行っていること。（形式基準では５棟１０室以上）

尚、上記（4）の事業的規模要件ですが、事業的規模でなくても、「（1）に該当し、かつ、その者の1年以内の期間にかかる不動産等の賃貸料の収入金額の全部について（2）に該当するときは、その者の1年以内の期間にかかる不動産等の賃貸料の収入金額については、同じ取扱いによることができる」とされています。

賃借人から預かっている敷金で未返還の部分の処理を教えて下さい

不動産を賃貸したことにより収受する家賃、地代、更新料などは、その金額を不動産所得の総収入金額に算入することとなりますが、その収入に計上すべき時期は、原則として次のとおりです。
（1）地代・家賃、共益費などは、その支払方法についての契約内容により原則として次のようになります。
①契約や慣習などにより支払日が定められている場合は、その定められた支　払日
②支払日が定められていない場合は、実際に支払を受けた日
但し、請求があったときに支払うべきものと定められているものは、その請求の日
③賃貸借契約の存否の係争等（未払賃貸料の請求に関する係争を除きます。）に係る判決、和解等により不動産の所有者等が受け取ることになった係争期間中の賃貸料相当額については、その判決、和解等のあった日
（2）上記以外のもの
家屋又は土地を賃貸することにより一時に受け取る権利金や礼金は、貸し付ける資産の引渡しを必要とするものは引渡しのあった日、引渡しを必要としないものについては、契約の効力発生の日の収入に計上します。

敷金や保証金は本来は預り金ですから、受け取っても収入にはなりませんが、返還を要しないものは、返還を要しないことが確定した日にその金額を収入に計上する必要があります。

従いまして、賃貸借契約書に、解約時に敷金や保証金の一部を返還しない旨の記載がある場合は、当該契約を締結した年度に、返還しない額に相当する金額を収入として計上しなければいけません。

建物の貸付が事業的規模かどうかの判定基準を教えて下さい

不動産の貸付けが事業的規模かどうかについては、その実態をもって判断しますが、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。

（1）貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむ　ね10室以上であること。
（2）独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

尚、不動産所得は、その不動産貸付けが事業として行われている（事業的規模）かどうかによって、所得金額の計算上の取扱いが異なりますので、当該相違点のうち主なものをご紹介します。

（1）賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失については、事業的規模の場合は、その全額を必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、その年分の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入されます。
（2）賃貸料等の回収不能による貸倒損失については、事業的規模の場合は、回収不能となった年分の必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、収入に計上した年分までさかのぼって、その回収不能に対応する所得がなかったものとして、所得金額の計算をやり直します。
（3）青色申告の事業専従者給与又は白色申告の事業専従者控除については、事業的規模の場合は適用がありますが、それ以外の場合には適用がありません。
（4）青色申告特別控除については、事業的規模の場合は一定の要件の下最高65万円が控除できますが、それ以外の場合には最高10万円の控除となります。

青色申告特別控除について教えて下さい

青色申告特別控除とは、青色申告者に対して認められている特典の一つで、所得金額から65万円又は10万円を控除するという制度です。
65万円の青色申告特別控除が受けられるための要件は次のとおりです。
(1)　不動産所得又は事業所得を生ずべき事業を営んでいること。
(2)　これらの所得に係る取引を正規の簿記の原則(一般的には複式簿記)により記帳していること。
(3)　(2)の記帳に基づいて作成した貸借対照表及び損益計算書を確定申告書に添付し、この控除の適用を受ける金額を記載して、法定申告期限内に提出すること。

上記の要件に該当しない青色申告者は10万円の青色申告特別控除を受けられます。

尚、不動産所所得の場合は、その不動産貸付けが事業として行われている（事業的規模）でない場合には、たとえ上記の要件を満たしていても10万円の青色申告特別控除しか認められません。

10万円のパソコンを購入しましたが、購入した年度の必要経費とする事はできますか

原則は、10万円以上の資産を購入した場合は、資産に対応した耐用年数に応じて減価償却費を計上する事により費用計上していく事になりますが、中小企業者等の少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例制度を利用する事により、取得価額が30万円未満である場合、購入した年度にその全額を必要経費とする事ができます。

この特例の対象となる法人は、青色申告法人である中小企業者に限られており、中小企業者とは、次に掲げる法人をいいます。
(1)　資本金の額又は出資金の額が1億円以下の法人
ただし、同一の大規模法人（資本金の額若しくは出資金の額が1億円を超える法人又は資本若しくは出資を有しない法人のうち常時使用する従業員の数が1,000人を超える法人をいい、中小企業投資育成株式会社を除きます。）に発行済株式又は出資の総数又は総額の2分の1以上を所有されている法人及び2以上の大規模法人に発行済株式又は出資の総数又は総額の3分の2以上を所有されている法人を除きます。
(2)　資本又は出資を有しない法人のうち、常時使用する従業員の数が1,000人以下の法人

なお、30万円未満であれば無制限に認められるわけではなく一定の限度額があります。
限度額は以下の通りです。

適用を受ける事業年度における少額減価償却資産の取得価額の合計額が300万円（事業年度が1年に満たない場合には300万円を12で除し、これにその事業年度の月数を掛けた金額。月数は、暦に従って計算し、1月に満たない端数を生じたときは、これを1月とします。以下同じ｡）を超えるときは、その取得価額の合計額のうち300万円に達するまでの少額減価償却資産の取得価額の合計額が限度となります。